Codul Amenajării Teritoriale, Urbanismului și Construcțiilor

Av. Mihai Ionescu-Balea

Impactul asupra companiilor din construcții

Codul Amenajării Teritoriului, Urbanismului și Construcțiilor (CATUC) este așteptat să intre în vigoare până la finalul lui august 2026. În acest context, companiile din construcții se pot aștepta la schimbări majore pe tot lanțul de activități, de la obținerea documentațiilor urbanistice, avizelor și autorizațiilor, până la proiectare, execuție și urmărirea comportării în timp a construcției.

CATUC aduce modificări semnificative în ceea ce privește procedura de autorizare și avizare, instituind un mecanism simplificat și unificat la nivelul unei singure comisii de avizare/autorizare. O altă noutate importantă introdusă de CATUC este obligația de certificare a societăților din construcții, în funcție de specializare, experiență și alte criterii obiective, ce vor fi avute în vedere drept criterii de calificare în achiziții publice. Totodată, CATUC introduce un nou sistem de clasificare a construcțiilor, cu consecințe și în ceea ce privește termenele legale de garanție.

Pe lângă noutăți, CATUC codifică și armonizează cele mai importante reglementări din domeniu, oferind profesioniștilor din construcții un reper legislativ unic, simplificat și armonizat.

Cuvinte-cheie: CATUC,urbanism, avizare construcții, autorizare construcții, documentații de urbanism, sistem clasificare construcții

În ultimii 35 de ani, legislația din domeniile amenajării teritoriale și construcțiilor a fost completată, modificată și actualizată. În prezent, ne confruntăm cu un corp legislativ foarte stufos în aceste materii. În multe cazuri, s-au constatat neconcordanțe sau reglementări paralele care fac dificilă aplicarea în practică a dispozițiilor legislative. Unul dintre scopurile CATUC este de a armoniza această legislație. În acest sens, CATUC va codifica cele mai importante acte legislative în domeniu. Dintre acestea, cele mai relevante pentru profesioniștii din piața construcțiilor sunt:

• Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul, cu modificările și completările ulterioare;
• Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, republicată, cu modificările și completările ulterioare;
• Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții, republicată, cu modificările și completările ulterioare.

Pe lângă cele trei acte normative enumerate mai sus, peste 50 de alte acte normative secundare și terțiare vor fi codificate, dintre care amintim:

• Hotărârea Guvernului nr. 907/2016 privind etapele de elaborare și conținutul-cadru al documentațiilor tehnico-economice aferente obiectivelor/proiectelor de investiții finanțate din fonduri publice, cu modificările și completările ulterioare;

• Hotărârea Guvernului nr. 925/1995 pentru aprobarea Regulamentului privind verificarea și expertizarea tehnică a proiectelor, expertizarea tehnică a execuției lucrărilor și a construcțiilor, precum și verificarea calității lucrărilor executate, cu ulterioare

• Hotărârea Guvernului nr. 273/1994 pentru aprobarea Regulamentului privind recepția construcțiilor, cu modificările și completările ulterioare.

Unul dintre scopurile declarate ale noii reglementări este digitalizarea sectorului construcțiilor și a activității de amenajare teritorială. Am identificat trei direcții principale în care digitalizarea este reglementată la nivelul CATUC:

• Registrul Național al Clădirilor: un sistem informatic ce va conține baza de date privind toate construcțiile din România;

• Platforma unică de planificare și autorizare a construirii, care va asigura activitatea operațională a autorităților administrației publice locale și integrarea, în format digital, a documentațiilor de amenajare a teritoriului și de urbanism aprobate și cea de autorizare a construirii.

• Introducerea BIM: CATUC oferă cadrul legislativ prin intermediul căruia proiectanții, executanții și beneficiarii vor putea utiliza tehnologia BIM în contractele de construcții.

CATUC urmărește să simplifice procedurile (adesea anevoioase) de obținere a avizelor și autorizațiilor necesare pentru realizarea unor construcții.

În privința avizelor necesare pentru emiterea documentațiilor de urbanism, CATUC introduce o Comisie unică de avizare, care înglobează reprezentanți ai tuturor autorităților ce trebuie să emită avize conform legii. În acest fel, avizarea se face integrat și este rezultatul unui proces unic. Se renunță astfel la avizarea în cascadă prevăzută de legislația actuală.

Rămâne de văzut cum se va corela noua procedură de avizare introdusă prin CATUC cu procedura simplificată introdusă prin OUG nr. 31/2025 și OUG nr. 7/2026. Aceste două ordonanțe de urgență au adus modificări substanțiale Legii nr. 350/2001, menite să obțină același rezultat: simplificarea procedurii de avizare.

Analizând comparativ procedura prevăzută de CATUC și procedura actuală modificată prin OUG nr. 31/2025 și OUG nr. 7/2026, observăm că ambele proceduri prevăd interdicția condiționării emiterii unor avize și acorduri de obținerea prealabilă a altor avize și acorduri.

Cu toate acestea, termenul pentru analizarea și emiterea avizelor este diferit. CATUC prevede un termen de 60 de zile de la primirea documentației pentru ca Comisia de avizare integrată să analizeze documentația și să transmită condițiile specifice de avizare, iar apoi 15 zile pentru a emite avizul unic integrat. De cealaltă parte, art. 56 alin. 10 din Legea nr. 350/2001, în vigoare, prevede obligația analizării și emiterii acordurilor sau avizelor în maximum 30 de zile de la data depunerii solicitării eliberării acestora de către beneficiarul documentației, cu anumite excepții.

O altă diferență între simplificarea propusă prin CATUC și cea prezentă în legislația actuală vizează procedura avizării tacite. Procedura prevăzută de CATUC prevede situații limitate în care intervine avizarea tacită, în timp ce reglementarea în vigoare este mai detaliată. Reglementarea actuală a inclus mecanisme prin care se poate dovedi intervenirea acceptării tacite în situația în care autoritățile tergiversează prin refuzul de a primi documentația (e.g., dovada transmiterii documentației prin email sau prin poștă e suficientă pentru a stabili momentul de la care curge termenul de avizare tacită). Proiectul CATUC nu prevede astfel de detalii. Este interesant de urmărit cum va corela legiuitorul aceste două proceduri, care au scopuri similare, însă mijloace diferite.

În ceea ce privește emiterea autorizațiilor de construire, CATUC prevede o Comisie de acord unic, care va acționa similar cu mecanismul descris mai sus.

Termenele pentru obținerea autorizațiilor sunt simplificate și clarificate. În cazul în care documentația depusă de solicitant este incompletă, Comisia notifică deficiențele în termen de 10 zile lucrătoare. Solicitantului i se acordă un termen de maximum 3 luni de la primirea notificării privind deficiențele, pentru a le remedia. Ulterior depunerii documentației complete și corecte. Comisia de acord unic are un termen de 30 de zile calendaristice pentru a emite autorizația de construire.

CATUC aduce o modificare și în ceea ce privește valabilitatea autorizațiilor de construire: 3 ani de la momentul emiterii, spre deosebire de termenul de 24 de luni de la emitere, reglementat în prezent de Legea nr. 50/1991.

Chiar dacă prin CATUC se urmărește simplificarea și optimizarea proceselor administrative, este inevitabil ca în practică să apară sincope, întârzieri și blocaje care să dea naștere unor litigii.

Din experiența noastră de avocați specializați în dreptul construcțiilor din România, cele mai importante categorii de litigii în aceste domenii sunt următoarele:

a. Litigii privind întârzierea emiterii unui act administrativ – De cele mai multe ori, în practică, părțile afectate de întârzierea emiterii unui act administrativ (e.g. un aviz, acord sau o autorizație) solicită pe cale judiciară daune pentru întârzierea cauzată.

b. Litigii privind refuzul nejustificat de a emite un act – Art. 374 CATUC prevede că, în situația în care actul administrativ de respingere nejustificată a unei cereri emis de către autoritățile publice a fost anulat de către instanța de judecată, autoritatea publică emitentă a actului anulat sesizată cu o nouă cerere formulată de același subiect de drept și având același obiect, nu poate respinge noua cerere pentru aceleași motive.

c. Litigii privind anularea unor acte administrative – Cele mai frecvente litigii din această categorie privesc anularea autorizațiilor de construire sau anularea PUG sau PUZ. În privința cererilor de anulare PUG sau PUZ, CATUC prevede un termen de prescripție de 5 ani, derogatoriu de la Legea contenciosului administrativ.

CATUC nu aduce modificări majore în ceea ce privește procedura de recepție, ceea ce înseamnă că soluțiile legislative cristalizate în baza legislației actuale vor fi pe deplin aplicabile și după intrarea în vigoare a CATUC.

Pentru a răspunde la întrebarea punctuală din titlu, sunt trei posibile variante:

• Varianta 1 (prevăzută de Regulamentul privind recepția construcțiilor):

Dacă beneficiarul amână nejustificat efectuarea recepției la terminarea lucrărilor după ce executantul a solicitat efectuarea acesteia, executantul poate face o nouă cerere. Beneficiarul va fi obligat să întrunească comisia de recepție în termen de 10 zile de la a doua cerere. În cazul în care beneficiarul nu convoacă comisia de recepție în termenul de 10 zile, executantul poate convoca el însuși întrunirea comisiei de recepției.

• Varianta 2 (art. 1862 C.civ.):

Art. 1862 C.civ. reglementează conceptul de recepție prezumată. Aceasta poate fi activată în situația în care, fără motive temeinice, beneficiarul nu se prezintă sau nu comunică antreprenorului rezultatul verificării. Într-o astfel de ipoteză, lucrarea se socotește recepționată fără rezerve.

• Varianta 3:

În situația în care niciuna dintre cele două soluții legislative prezentate mai sus nu este suficientă, va fi necesară formularea unei acțiuni în instanță pentru obligarea beneficiarului la efectuarea recepției și solicitarea de daune-interese pentru prejudiciile cauzate de neefectuarea recepției.

CATUC introduce un mecanism de certificare a societăților din construcții. Scopul acestuia este de a verifica, pe baza unor criterii obiective, capacitatea tehnică și specializarea societăților din construcții, simplificând astfel atât dovedirea îndeplinirii unor cerințe tehnice, cât și demonstrarea probității profesionale a societăților din construcții.

Societățile din construcții vor putea obține certificate profesionale, emise pe baza analizării unor criterii tehnice, administrative și economico-financiare.

CATUC prevede obligația autorităților contractante de a solicita astfel de certificate în achiziții publice pentru dovedirea capacității tehnice a ofertanților. Așadar, odată cu intrarea în vigoare a CATUC, obținerea certificării va fi esențială pentru companiile din construcții care participă la achiziții publice.

Autoritatea responsabilă de emiterea certificărilor se va numi Autoritatea Română de Certificare a Operatorilor din Construcții. Aceasta va fi alcătuită din reprezentanți: ai ministerului de resort, ai organizațiilor și federațiilor patronale reprezentative din domeniul construcțiilor, ai organizațiilor și asociațiilor profesionale reprezentative din domeniul arhitecturii, construcțiilor și instalațiilor și ai facultăților de construcții și arhitectură.

În materia asocierilor de operatori economici constituite pentru participarea la proceduri Așteptarea este ca noul CATUC, de mult cerut de profesioniștii din piața construcțiilor, să ofere un cadru legislativ unitar și coerent pentru acest sector esențial în dezvoltarea României.

Proiectul de lege prevede, în general, soluții echilibrate și racordate la realitățile pieței. Cu toate acestea, rămân destule puncte ce pot fi îmbunătățite sau mai bine adaptate la contextul economic actual. Totodată, rămâne de văzut în ce măsură amendamentele discutate în procesul legislativ vor aduce modificări majore formei din 2023 adoptată de Senatul României.

În final, acest demers ambițios de armonizare și codificare a legislației este binevenit, iar practica va dovedi necesitatea și adecvarea noii legislații la nevoile pieței.